【畢務潔╱台北報導】2017年開春，房市景氣多看空，地產新制上路，各界影響不小，租屋市場首當其衝，新版租約元旦上路，對於押金、違約金及租金報稅皆有明確指示，保障租賃雙方。有屋族也要注意，台北市祭出房屋稅大變革，標準構造單價打折，取消豪宅路段率、加價項目等，送出大紅包。最後想買房子的你，相信對坪數會錙銖必較，雨遮、連續壁外牆這些「看的到，用不到」的地方，未來將不登記不計價。
2017 買房解密
新的1年萬象更新，各項改革箭在弦上，蓄勢待發，租約、稅制、雨遮新制上路，購屋、租屋前請詳閱本期《地產王》，自己的權利自己護。
採訪╱畢務潔
今年不動產相關規定有不少改革，包括租屋、房屋稅及雨遮、屋簷不得登記等。林琨凱攝
【房屋稅】新房屋 改採6年緩漲
【畢務潔╱台北報導】柯P送紅包，台北市2016年底通過房屋稅改革，適用新房屋構造單價的一般住宅及豪宅將有6年緩漲機制，也取消豪宅稅加價項目及路段率變動加價，改採固定利率，以台北市知名豪宅「和平大苑」計算，房屋稅就能省下萬餘元，不過民眾要到2018年的5月收到房屋稅單才有感。
台北市徵收房屋稅除獨有的8000萬元以上高級住宅的「豪宅稅」外，還規定2014年7月之後取得使照建築適用新房屋構造單價，造成房屋稅暴增，2016年底政策突然大轉彎，適用於2017年7月後的房屋稅，今年依舊採用舊制。
台北市針對豪宅取消額外加價及改變路段率計算方式。
路段率採固定比率
台北市稅捐稽徵處處長蘇鈞堅表示，適用新房屋構造單價的一般住宅，將採6年緩漲模式，房屋構造單價首2年（2017、2018年）打7折，後2年打8折，之後2年打9折，屆時再視市場景氣看是否恢復原價。
另外曾對高級住宅部分，蘇鈞堅指出，房屋構造單價追溯至2001年後的均適用新房屋構造單價，也有6年緩漲機制，等同於一般住宅，且加碼取消包括游泳池、中央空調等加價項目，原本豪宅稅路段率為1+各區段不同路段率，現改為1+120%固定比率，不至於有暴漲現象。
台北市新版房屋稅改革一出，業界持正面態度，元利建設副總經理吳麗謹表示，以元利建設在台北市大安區「和平大苑」來看，因2014年7月後取得使照，適用新房屋構造單價，以45坪的房屋計算，房屋稅高達5.6萬多元，改制後才須繳近4萬元，可稍減輕購屋族持有稅。
2014年7月完工的「和平大苑」房屋稅可望省下萬餘元。
台北市新舊版房屋稅改革大小事
【新版租約】屋況水電費 均須詳列
【畢務潔╱台北報導】「新版房屋租賃契約」元旦上路，內政部為保障房東房客雙方權益，對於租屋常見糾紛，詳列應記載及不應記載事項，契約內容更加充實，包括屋況說明標明坪數、格局甚至家電種類，點交還屋時有所依據，另外押金、違約金等訂有上限，保護租客免當冤大頭。
新版租約有不少變更項目，盼能減少租賃糾紛產生。
押金最多2個月
惡房東張淑晶事件引起社會譁然，新版房屋租賃契約有許多「張淑晶條款」，針對屋況認知差距，蔡志雄律師事務所律師蔡志雄指出，「屋況」認定除須明列租屋處地點、坪數外，還附有現況說明書，包括是否有增建空間、現況格局及所附的家電項目，若透過房仲牽線簽約，還須附上不動產經紀人簽章。
另外租賃關係中常被詬病的水電費問題，新版租約也明列收費標準，蔡志雄指出，很多房東會在租期隨意增價水電費金額或是收取不合理價格，新版租約簽訂後，房東不能再任意增電費，若遇到高於行情的電費，租屋族簽約前就要考慮拒絕承租。
另外押金、違約金部分，押金最多不得超過2個月，租賃雙方也可協議須多久前告知解約無須付違約金，若須付違約金也不得超過1個月房租。
雖能保障房客，但因法源來自於消保法，所規範的對象為企業經營者，是否能規範一般個人房東引起爭議。新北市地政士榮譽理事長林旺根釋疑，若房東出租事實非偶一為之，且為持續反覆狀況，儘管只有1間房子出租，就能被視為職業房東，適用消保法規範，房東別心存僥倖。
2017年開始水電費計算方式或金額須明列在租約裡，不得隨意漲價。
新版租約破除糾紛加強要點
【雨遮 屋簷不登記】明年上路 恐拉高公設比
【畢務潔╱台北報導】以後再也不用花冤枉錢！雨遮、屋簷將全面採不登記，地下室連續壁面積計算也將從外緣改為牆壁中心，杜絕虛坪狀況，但2018年元旦後取得建照的建案才適用，到時新舊制新案均在市場銷售，新制建案公設比恐拉高到35%以上，購屋人可要張大眼睛看個清楚。
雨遮、屋簷這些被戲稱「鳥站」的地方，實際居住時用不到，但通通都要購屋人買單，地政司在2016年底通過「地籍測量實施規則」部分條文修正草案，刪除雨遮、屋簷登記。地政司副司長施明賜表示，該項規定2018年元旦以後取得建照建築適用，2017年為緩衝預告期。
內政部在2011年實施「屋簷、雨遮登記不計價」的折衷措施，但僅適用於預售屋，施明賜指出，部分建商將無法計價的雨遮價金灌回房價，造成市場紛亂，盼全面不登記能夠杜絕亂象。
無法實際使用的雨遮，未來不可登記。
連續壁登記中心起算
另外還有地下室，地下室連續壁登記面積算法也有更改，因工法不同，連續壁厚度不一，原本規定以連續壁外緣起算面積，但卻無實際使用價值，現改為由竣工平面圖記載的牆壁中心開始起算，解決虛坪問題。
《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，新制2018年上路恐會造成「1國3制」，2018年前取得建照的成屋雨遮、屋簷可登記計價，預售屋可登記卻不計價，2018年後取得建照的建案全面取消登記，3種並行銷售，民眾得要自己多加留心，而取銷登記將導致建商銷售坪數減少，利潤降低，但現今市場景氣不好無法漲房價，恐會灌回拉高公設比，未來公設比恐高達35%以上。
2018年元旦取得建照的新案，地下室連續壁計算方式改為由牆壁中心點起始。
