稼宥不動產投資顧問公司

圖／經濟日報提供

第4季雖是房市購屋旺季，不過因市場盤跌趨勢確立，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，若預售、新成屋一手市場明顯讓利，或是屋主願意讓價，有機會刺激一波交易量出現。不過如果價格修正不足、買氣轉弱的狀況下，預期第4季房市，將呈現「量平價小跌」格局。

根據永慶房產集團第4季房產趨勢最新報告發現，全台看跌第4季房市比率再擴大，占比高達66%，其中「小幅看跌5%至10%」比率高達五成。永慶房產集團業管部協理林泰隆分析，除了豪宅以外，今年央行全面鬆綁信用管制，讓4、5月市場受激勵，買氣回溫。

不過，他分析，因後續有房屋稅、遺贈稅等紛擾，衝擊民眾信心，以致整體看跌趨勢再擴大，第4季季看跌比率達66%，較第3季的59%增加7個百分點，顯示市場看跌趨勢不變。

觀察六大都會區所公布最新10月買賣移轉棟數資料，房價水準較高的雙北市表現較疲弱，出現台北市移轉棟數月減6.4%，剩下1,773棟。新北市則月減一成，交易量為3,724棟。其他區域，如桃園地區因有交屋潮帶動，10月移轉棟數為3,149棟、月增24.4%，表現較好。

累計今年前十月六大都會區成屋市場的買賣移轉棟數為14.6萬戶，與去年同期16.4萬戶相較，仍減少11.1%。

成屋市場買氣疲軟，預售、新成屋一手市場表現也差強人意；住展雜誌企研室經理何世昌表示，以10月一手市場買氣來看，還是偏向有明顯降價個案，買氣才會噴出。舉例來說，桃園、新竹地區有新案擴大讓利，並祭出新屋區域破盤價搶客，較之前區域房價高峰期、大約降價一至二成左右的幅度，因此建案人氣、買氣均有不錯表現。

反觀雙北市預售、新成屋新案，何世昌分析，因多數建商還是惜售，希望以拖待變，在讓利建案並未增多下，多數新案買氣仍是欲振乏力。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為，新屋房價是市場的先行指標，市場價跌走勢已是不可逆的趨勢，不少建商也認知到必須要讓利，才有機會出現成交量，不過截至目前為止，開發商願意讓利的情況，僅從「點」擴大成「線」，尚未全部入到「面」的格局；在房價向下修正不足、買氣持續微弱的狀況下，不論預售屋或是成屋市場，預期第4季房市仍呈現「量平價小跌」格局。

葉凌棋分析，先前央行連四季降息，以致低利環境讓屋主急售壓力減少，才會出現讓利幅度不如買方期待；另一方面，不少建商以破盤價搶市，甚至出現新屋中古價情況後，讓買方對於降價期待擴大，在買賣雙方對於價格認知差距無法拉近下，市場交易量難以打開，除非有一方願意先鬆動、低頭，才有機會打開市場僵局，否則在房市交易清淡下，預期接下來房市將步入「低量新常態」情況。

圖／經濟日報提供

第4季雖是房市購屋旺季，不過因市場盤跌趨勢確立，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，若預售、新成屋一手市場明顯讓利，或是屋主願意讓價，有機會刺激一波交易量出現。不過如果價格修正不足、買氣轉弱的狀況下，預期第4季房市，將呈現「量平價小跌」格局。

根據永慶房產集團第4季房產趨勢最新報告發現，全台看跌第4季房市比率再擴大，占比高達66%，其中「小幅看跌5%至10%」比率高達五成。永慶房產集團業管部協理林泰隆分析，除了豪宅以外，今年央行全面鬆綁信用管制，讓4、5月市場受激勵，買氣回溫。

不過，他分析，因後續有房屋稅、遺贈稅等紛擾，衝擊民眾信心，以致整體看跌趨勢再擴大，第4季季看跌比率達66%，較第3季的59%增加7個百分點，顯示市場看跌趨勢不變。

觀察六大都會區所公布最新10月買賣移轉棟數資料，房價水準較高的雙北市表現較疲弱，出現台北市移轉棟數月減6.4%，剩下1,773棟。新北市則月減一成，交易量為3,724棟。其他區域，如桃園地區因有交屋潮帶動，10月移轉棟數為3,149棟、月增24.4%，表現較好。

累計今年前十月六大都會區成屋市場的買賣移轉棟數為14.6萬戶，與去年同期16.4萬戶相較，仍減少11.1%。

成屋市場買氣疲軟，預售、新成屋一手市場表現也差強人意；住展雜誌企研室經理何世昌表示，以10月一手市場買氣來看，還是偏向有明顯降價個案，買氣才會噴出。舉例來說，桃園、新竹地區有新案擴大讓利，並祭出新屋區域破盤價搶客，較之前區域房價高峰期、大約降價一至二成左右的幅度，因此建案人氣、買氣均有不錯表現。

反觀雙北市預售、新成屋新案，何世昌分析，因多數建商還是惜售，希望以拖待變，在讓利建案並未增多下，多數新案買氣仍是欲振乏力。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為，新屋房價是市場的先行指標，市場價跌走勢已是不可逆的趨勢，不少建商也認知到必須要讓利，才有機會出現成交量，不過截至目前為止，開發商願意讓利的情況，僅從「點」擴大成「線」，尚未全部入到「面」的格局；在房價向下修正不足、買氣持續微弱的狀況下，不論預售屋或是成屋市場，預期第4季房市仍呈現「量平價小跌」格局。

葉凌棋分析，先前央行連四季降息，以致低利環境讓屋主急售壓力減少，才會出現讓利幅度不如買方期待；另一方面，不少建商以破盤價搶市，甚至出現新屋中古價情況後，讓買方對於降價期待擴大，在買賣雙方對於價格認知差距無法拉近下，市場交易量難以打開，除非有一方願意先鬆動、低頭，才有機會打開市場僵局，否則在房市交易清淡下，預期接下來房市將步入「低量新常態」情況。

圖／聯合報提供

我國預計一○七年將進入高齡社會，一一四年進入超高齡社會，高齡化時程加快，老化指數上升，民眾需及早規畫退休金。根據調查，多數國人認為最佳的退休養老理財工具，就是買房當收租的包租公、包租婆。

永慶房產集團第四季房產趨勢調查發現，雖然房價有感下跌，但近六成民眾認為未來半年仍不是售屋好時機，因為「當前房貸利率低，無急售壓力」以及「房產保值性較好」。

在退休養老準備方面，「購置房地產收租」以百分之卅四的比率壓倒性領先，是國人心中退休理財規畫的首選，也因此房子對退休族有「啞巴兒子」之稱，而具備穩定投報率的「啞巴兒子」，因此打敗股票、基金、債券、保單及定存，成為退休理財的好標的。

有超過六成受訪者有興趣投資收益型不動產，當包租公或包租婆。其中百分之七十七的受訪者期待最低年租金投報率達百分之二點五以上。也就是只要年租金投報率有達到百分之二點五，就有意願進場投資。

永慶房產集團業管部協理林泰隆分析，除了「有土斯有財」的傳統觀念讓國人對買房當包租公、包租婆特別青睞外，超低利率環境及定存利率破底，也讓許多準退休族發現，放在銀行的存款會愈放愈薄，不如投資收益型不動產、「以房養老」還比較實際。

林泰隆表示，如果租金普遍維持不變，商用不動產的租金投報效益將會提高。與目前僅百分之一點二的定存利率相較，選擇好的房地產標的，有機會達成長期資產配置及退休理財的規畫。

公股銀行理財主管認為，投資店面等收益型不動產，可納為資產配置的一部分，但不能是全部，如果租不出去，資金又被房子卡住，對退休族來說風險較高。

目前許多銀行都開辦「以房養老」貸款，有屋的退休族若出租房屋發生問題，可透過申辦以房養老貸款獲取退休後的生活費用，是「進可攻、退可守」的好方法。

台北市跨行政區買房。圖為東湖附近房產。 報系資料照

最新實價統計顯示，捷運文湖線東湖站今年房價撐住，交易量也維持去年水準，堪稱北市「抗跌一哥」。

北市買氣持續滑落，捷運宅房價也撐不住。根據房仲業統計，包括信義線、松山線、新店線、板南線今年房價都下跌，其中台北101站、南京三民站、忠孝敦化站、北投站跌幅都在15%以上。

文湖線方面，科技大樓站、南京復興站、內湖站等五個站今年跌幅都超過一成，全線平均也下跌6.5%。

所有台北市捷運站中，房價唯一不敗的是東湖站。實價資料顯示，東湖站周邊800公尺內的住宅，去年成交均價和今年1~7月一樣，都是一坪45.8萬元。

北市各捷運站今年交易量較去年同期減少兩成以上，東湖站去年前7月成交75件，今年同期成交72件，也幾乎沒有變化，交易量並排名文湖線全線24個站第一名。

永慶房屋東湖店長謝東運表示，東湖房價相對低、生活機能成熟，就業市場環繞，是逆風挺住三大主因。

房價方面，實價資料，東湖站目前住宅均價一坪45.8萬元，在內湖各捷運站中，是唯一四字頭的房價區，較內湖其他捷運站一坪至少便宜7萬以上，和一站之隔的葫洲站相比，一坪便宜近二成、12萬元。

東湖站附近除了有大型賣場外，還有內湖三大傳統市場之一的五分市場，當地國中、國小各有兩所，有匣道可直上中山高，透過快速道路到南港、市區都很方便。

謝東運說，房價相對便宜，再加上學區完善、交通便利，讓東湖不僅是預算有限的內湖民眾首選，許多南港、信義一帶民眾也選擇進駐東湖生活圈。

他表示，東湖站另一優勢是位於內科、南軟以及汐科園區之間，不只內科、南軟上班族會到當地看屋，在汐科園區工作的，也不少人會到當地購屋，當地房市因此一直保持一定熱度，雖然沒有重大建設、房市題材，但房價仍能穩住。

謝東運表示，東湖站周邊中古大樓目前房價40~55萬之間，在哈拉影城周邊，民權東路6段巷子、康寧路3段房價較高一些，約50~55萬元之間，部分可達60萬元，公寓則在一坪45萬元上下。

其他周邊走路到捷運站十分鐘的房子，則在40~50萬元之間。如果預算有限可以考慮康樂街，公寓大多一坪40萬元可買到，距離捷運較遠的後半段，只要35萬元上下。

還想再便宜，則可到安泰街或屬新北市汐止區的康寧街門牌，公寓甚至可買到二字頭。

有相當多的年輕人是以貸款購置自用住宅的方式找殼，每年負擔了不少的利息支出，在申報綜合所得稅時，可採用列舉扣除額節稅，但每一申報戶限額在30萬元以內，同時，也需要注意四項規定。

財政部表示，購屋借款利息的可扣除額度，是以支付自用住宅購屋借款利息，減去申報的儲蓄投資特別扣除額後，每一申報戶得於30萬元限額內申報扣除。

但須符合四項規定，包括每一申報戶只能申報一屋，並不是按人頭計算，且房屋必須是屬於納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，所有權人須為同一申報戶。

同時，納稅義務人、配偶或受扶養親屬，須在課稅年度內，於該地址已辦妥戶籍登記，以戶口名簿影本為證；房屋必須為自住用途且無出租、未供營業或執行業務使用；購屋借款限於向金融機構借貸者，向一般公司或個人之借款不得扣除。

官員也表示，若是民眾舉新債還舊債所支付的自用住宅購屋借款利息，只要是新債和舊債的借款房屋是同一棟房屋，且借款時間銜接，則在舊債未償還的額度內所支付者，還是可以申報扣除。

如果是以修繕貸款，或消費性貸款名義借款，但確實是用以購買自用住宅並能提示相關證明文件如所有權狀影本、借款契約等，利息支出也可以申報，官員說，稽徵機關會依借款目的，或借款與買房子時間相近程度決定是否認定。

而如果房屋有部分營業，部分自住，則購屋借款利息可按自住的比例扣除。值得注意的是，以原有住宅向金融機構借款，或購買投資用的非自用住宅，其借款利息是不能扣除的。

此外，官員也說，如因貸款銀行變動或換約者，則僅就原始購屋貸款未償還額度內支付的利息列報，應提示轉貸的相關證明文件，例如原始貸款餘額證明書，及清償證明書等影本供核。

至於無殼蝸牛房屋租金支出也可列為列舉扣除的項目。納稅義務人、配偶及申報受扶養直系親屬，只要在國內租屋供自住，且非供營業或執行業務使用者，其所支付的租金，每一申報戶每年可以在12萬元的限額內列報減除。

但如果申報有購屋借款利息者，不得再適用此項扣除額。因此納稅義務人須考量計算2者可扣除的金額，選擇以較大的申報減除。

根據房地產業者統計，台北市捷運沿線靠近市中心區段，一年來房價跌幅超過一成，愈精華愈高房價的區段，跌幅愈大，房地產專家表示，大台北都會區房價有感下跌趨勢雖然擴散，郊區捷運沿線相對抗跌，價格也較親民，有意入住台北市者，不妨往後走幾站。

永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，近期台北捷運無論是板南線、信義線、淡水線或文湖線，房價都是市中心跌幅大過郊區，以大安區和信義區來說，捷運沿線跌幅逾一成。

林泰隆說，這些市中心精華地段，房地產好的時候，附近推案甚至破百萬，也把捷運沿線房價都拉高了，現在房市回歸自住型買盤勢場，高單價房屋不好賣，把大安、信義捷運沿線房價都拉下來。

內湖區各捷運站周邊800公尺住宅平均房價。 聯合晚報提供

房價下跌幅度有強有弱，台灣經濟研究院副研究員劉佩真表示，以捷運文湖線來說，2016年以來周邊房價的漲跌趨勢，與整體全台房價的變化走勢極為類似，也就是高房價地區的台北市跌幅高於其他房價相對親民的中南部縣市，而此情況也同樣發生於文湖線各站的價格走勢。

劉佩真說，2016年以來房價跌幅最大且超過一成的，多屬於位在市中心、精華地段的科技大樓站、南京復興站，反而較為郊區偏遠的東湖站、港墘站，房價相對抗跌，這反映了高總價、高單價的地區，即便捷運加持，目前難刺激買氣。

劉佩真表示，成交量大量萎縮，導致房價不斷向下進行休制，相對地，現階段低總價、房價相對親民的區域，遂受到自住客的青睞。

林泰隆表示，捷運沿線郊區房價平實，但仍具有交通便利，生活機能好等優勢，例如文山區的辛亥站和萬芳社區站，都有4字頭，板南線龍山寺站因為附近社區較為老舊，也是4字頭，都算是相對較低的捷運沿線房價，有計劃入住台北市者捷運沿線者，往後幾站，可看到更多親民的房價。

工商時報【顏瑞田╱高雄報導】

高雄房地產市場未見樂觀信息，建商推案動作雖然趨向保守，但是，為了建立庫存，仍然默默獵地，興富發、永信建設、城揚建設、仰德建設、以及北基國際開發實業等建商，屬於買方大咖，不過，每坪土地價格都是100萬元以下，賣方最大來源則是外資入主的南和興產公司，光是今年7月以來，至少出售37億元土地，如果連同上半年，賣出的土地總額至少63億元。

高雄市代銷公會理事長戴嘉聖指出，雖然高雄市房地產市場目前只有首購和首換住宅比較能夠順銷，但是，建商對於購買土地，仍然高度渴望，只是「土地價格還是居高不下，買不下手」，才未出現一波接一波的大筆土地買賣資訊。

高雄目前的土地交易，除了高雄市政府地政局、財政局的定期公開標售土地，一向為建商土地買進來源，外資亞太置地公司(APL, Asia Pacific Land LTD.)入主的南和興產公司，是高雄最大土地供應商。

據指出，光是今年7月1日開始迄今，南和興產公司至少就有8筆土地成交，買賣成交總額即達37.95億元以上，除了因公告而曝光的興富發14.95億元購地案，還有永信建設集團買進五塊厝1156.15坪住四土地，每坪68萬元，成交金額約7.86億元。

根據了解，永信建設集團也在今年上半年耗資7.9億元，向南和興產買進2筆土地，合計1360坪，總額9.85億元，也因此，使得南和興產從去(104)年11月到今(105)年11月為止，總計出售了18筆土地，賣出總額達63.56億元以上。

據透露，除了一般建商之外，已出售南合興產股權給外資亞太置地公司的陳啟川家族六房，也成為南和興產公司的土地買方，透過容安國際以總價4.08億元、每坪70萬元的價格，向南和興產買進高雄林德官的582.91坪土地，再出租給一家幼兒園。

由於外資APL入主南和興產之後，大幅調高土地租金，因此，包括小北百貨等，在未改組前承租南和興產土地的機構，乾脆提出要求，也分別向改組後的南和興產購買現有賣場土地。

工商時報【顏瑞田╱高雄報導】

北基國際公司與泰嘉開發公司合資的北基國際開發實業，正式展開獵地行動，近期購入高雄楠梓區高雄大學生活圈的第一筆600坪土地，接著已鎖定台南安南重劃區1600坪土地。新任的北基國際開發實業公司董事長呂金發說，2筆土地都將在明(106)年第2季動工，根據市場需求，分別興建大樓住宅和透天厝。

北基國際開發實業董事長呂金發表示，近日已經完成的第一筆土地交易，地點位於高雄楠梓區高雄大學生活圈，基地面積約600坪，每坪買進價格約21萬元，總成交價格約1.26億元。

他說，高雄大學生活圈的土地，規畫興建15樓高的住宅，預定明(106)年4月到5月之間動工，採取先建後售的模式。

接著在年底，北基國際開發實業也將完成第2筆土地買賣，呂金發指出，買賣雙方已經簽定買賣意向書，土地位於台南市安南重劃區，基地面積達1600坪。

他指出，該地雖然也計劃在明(106)年4到5月之間動工，但根據台南房地產市場需求，初步規畫將興建40間透天厝，採預售模式。

呂金發說，這是北基國際公司與泰嘉開發公司合資的「新」北基國際開發實業，攜手進軍房地產的先期作品，因此，先選擇熟悉的高雄和台南兩地市場，穩札穩打，未來才會伺機揮軍台中或台北等地。