稼宥不動產投資顧問公司

2016-08-29

改為部分固定、部分浮動

十月上路 不溯及既往

〔記者吳佳蓉／台北報導〕房市不佳，加上公告地價大漲，重擊國有地上權案投資熱度，使標脫率直直落。為化解衝擊，財政部官員表示，將改變年租金公式，由完全隨公告地價浮動，改為「部分固定、部分浮動」，降低投資風險；新制已通過核准，預計十月上路，今年第四批地上權案即可適用，不溯及既往。

隨房市及景氣反轉，近年國有地上權標脫率逐年下降，二○一四年標脫率還有四成多，去年剩三成；今年公告地價大漲，再衝擊投資誘因，以公告地價為計價基準的年租金大增，台中市西區一地上權案，年租金甚至翻漲五．一倍，拖累今年前三批地上權案，標脫率僅十八．二％。

為化解衝擊，官員表示，已核定調整地上權租金公式，現行年租金計價方式為當年度公告地價乘以地租年息（範圍一％到五％間，近年多訂在三．五％），如果公告地價漲，租金就會跟著漲；為降低不確定性，未來將改成部分維持現制，隨公告地價浮動，以支應地價稅支出，部分改成固定以「決標當年」公告地價的固定比率來收取，優點在於會隨地方政府調整公告地價而上漲的比重大幅降低。

舉例來說，一個面積二千多坪、去年標脫的地上權案，去年公告地價一三○○萬元，乘以地租年息三．五％，年租金為四十五．五萬元。假設今年當地公告地價漲一成，變成一四三○萬元，乘以三．五％，年租金將漲成五十．○五萬元。

若以新制計價，同一塊地，在地租年息為三．五％前提下，其中僅一％須隨公告地價上漲而調整，以新公告地價收十四．三萬元，另外二．五％則固定以去年地價水準收取三十二．五萬元，總年租金四十六．八萬元，金額相對降低且可預測，避免地上權租金在長達五十或七十年的契約期間大幅變動。