稼宥不動產投資顧問公司

【葉家銘╱高雄報導】高市地政局公布今年第3季土地標售，共15標18筆土地待標，總標售面積5101坪、總金額底價13億8510萬元。較受矚目的是位於豪宅聚落美術館旁中都重劃區3標5筆土地，底價每坪41.3~69.7萬元不等。楠梓區高雄大學與海科大旁均有土地釋出，每坪站上3字頭地價。
中都重劃區過去標售曾有京城建設董事長蔡天贊以個人名義，以每坪132萬元標下公園首排千坪土地。今年4月國防部眷改地共4筆待標，吸引高達20封標單，正對公園2標地由興富發與富邦建設分別以每坪81與86萬元得標。

高市第3季土地標售，中都重劃區仍是指標區段，圖中土地（紅線內）每坪標售底價69.7萬元。葉家銘攝

合乎行情但偏貴

此次中都待售地，面積從75.8~632.3坪，位於遼寧3街、住4土地，面積632.3坪、底價約4億4106萬元，換算單坪69.7萬元，永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，標售開價雖合乎行情但偏貴，同區段且同樣開發強度，福懋建設今年即以每坪63.6萬元購得，此次標地開價近70萬元，考驗建商購地意願。
除中都重劃區，楠梓高雄大學也有面積395坪、商3土地釋出，標售底價每坪約30萬元，位於國立高雄海洋科技大學旁的和平東段也有住3土地標售，面積逾570坪，每坪底價達29.7萬元，逼近3字頭地價！ 

車流少環境安靜 受當地人青睞
【洪子恩╱台中報導】台中市沙鹿區近年房價高漲，當地人的購屋範圍從北端較熱鬧的沙鹿市區，被不斷地往南邊趕，沙鹿區南端的明秀公園周邊屬於相對平價的住宅區段，千萬元出頭即能買到新成屋，近年就吸引不少當地人遷入。

明秀公園面積近4000坪，大樹蓊鬱茂密。陳恒芳攝

明秀公園位於大肚山麓，周邊有正德、正義、正順等道路交錯，近10年才開始發展，因正德路東側止於中二高，不具交通聯絡功能，形成車流量少的安靜區段。在沙鹿區房價較低的自強路、保成路和正義路之中，正義路因較靠近沙鹿市區，抗性較少，房價高於其他2者，近年新推案也漸走高檔別墅風格。
如新成屋「喬翰泰和」為獨棟、雙併電梯別墅，外觀採用石材、條窗及鐵件等元素，塑造新古典風格，比起同區其他建築顯眼氣派。「富宇宏觀」規劃臨路、社區2種型態，配備在沙鹿區屬上乘，除有中央集塵系統，主臥衛浴也鋪設大理石地板。

透天屋齡較新

除了高檔別墅，也有平價住宅，如「荷園No.15」正臨明秀公園，規劃33戶多元型態產品，總價僅1090萬元起，久樘開發新案「再遇天鵝堡」正臨台灣大道、正英路，規劃2~4房，總價600~1000萬元，對首購族具吸引力。
沙鹿區換屋小家庭預算在700~1000萬元，除了自強路一帶，明秀公園附近也可找到屋齡較新的透天。永慶不動產台中中科靜宜加盟店副店長紀元振指出，這裡受惠於特三號道路（向上路）的興建，才開始發展，此區10年左右的中古屋總價900~1000萬元，社區型的總價則更低。
因新案價格多較高，許多客源都來自於外地，「富宇宏觀」專案經理林志宏表示，該區因距離西屯、南屯不遠，也鄰近中二高，不少購屋客來自台中市區，甚至彰化市。

大肚山麓多斜坡，建築頂樓擁有好視野。

向上路銜接國道，為此區帶來不少外地客。

總價：1998~2998萬元
基地/戶數：217坪/6戶
坪數/格局：地坪30~46坪、建坪59~69坪/4房
類型：獨棟、雙併別墅
電梯：有
管理：無
樓層：地上4樓
停車位：前院停車，可停2輛車
付款方式：自備30%、房貸70%
完工日：2015年10月

荷園No.15基本資料

總價：1090~5500萬元
基地/戶數：1830坪/33戶
坪數/格局：地坪24~215坪、建坪54~117坪/4~5房
類型：獨棟、雙併、連棟別墅
電梯：有
管理：無
樓層：地上3.5樓
停車位：前院停車，可停1~4輛車
付款方式：自備30%、房貸70%
完工日：2016年12月

富宇宏觀基本資料

總價：總價1588~3180萬元
基地/戶數：1847坪/53戶
坪數/格局：地坪25~60坪、建坪58~94坪/4~5房
類型：連棟別墅
電梯：部分有
管理方式：統一門禁管理
樓層：地上3.5樓
停車位：前院停車、1樓停車，可停2~3輛車
付款方式：自備30%、房貸70%
完工日：2015年6月
 

再遇天鵝堡基本資料

單價：每坪25萬元起
基地/戶數：1256坪/100戶
坪數/格局：22~52坪/2~4房
類型：大樓
公設比：32.9%
樓高：標準層室內實高2.7米
樓層：地上7樓、地下2樓
停車位售價：平面車位110~130萬元
付款方式：自備30%、房貸70%
完工日：2018年6月
 

蘋果提醒你

環境
◎該區住宅區和保護區交錯分布，車流量少環境安寧
◎生活機能較不足，主要機能在3公里外的靜宜商圈
◎1.5公里外的鎮南路有全聯、瑞友百貨等採買機能
交通
◎驅車1公里可達龍井交流道、台灣大道
◎位居大肚山麓，東西向道路多為斜坡
學區
◎北勢國小為主要小學，位在1.5公里外
◎距離學區較遠，學童需家長接送

【王鈞生╱台中報導】除了因地理位置得天獨厚，也不乏「後天加工」的交通利多重劃區。台中捷運綠線預計2020年完工，途經13期重劃區、北屯機廠區段徵收，是最直接受惠的區塊，近期已完成的北屯機廠，早已吸引總太、寶佳等大型建商卡位，將是下一個首購熱區，但受觀望氛圍影響，尚無新推案。

捷運利多加上新開闢重劃區話題，周邊生活圈房價保值佳。

北屯機廠首購新熱區

捷運綠線G12~G13站之間的13期重劃區，面積約230公頃，相當於28.75座文心森林公園，原今年可望交地，但因發現遺址而延宕工程，春耕不動產南屯單元旗艦店店長洪永瀚指出，由於考古關係，13期重劃區開發進度緩慢，現在鮮有土地交易，估當地行情約每坪15萬元起跳。反是周邊的8期重劃區價格不墜，換屋產品維持單坪25萬元左右的高行情。
北屯機廠則是近1年來各大建商最新卡位熱區，住2土地容積250%，準備推出首購型產品，總太地產總經理翁毓羚指出，這個區塊是捷運沿線少數低總價親民區域，將是未來新首購熱區。如附近舊社公園生活圈，仍多屬2字頭的首購產品。
原預計在北屯機廠會有不少新案推出，洪永瀚指出，但因建商購入土地成本太高，採觀望態勢，預計未來建商會以別墅推案為主，若地坪30坪，土地成本僅千萬元以內，加上營造成本，可推出總價2500萬元上下的別墅，工期短、回收快，將是趨勢。

單元1、2重劃區
重劃區 星崛起
台中歷經多次土地重劃、都市地貌不斷翻新，規劃整齊的街廓、簇新的新型建築吸引購屋族的目光，未來還有上百公頃土地待開發，今日《地產王》就帶您一次橫掃新重劃區現狀。
採訪╱王鈞生　攝影╱陳恒芳

【王鈞生╱台中報導】台中重劃區發展期動輒10~20年以上，單元1、2重劃區因有時程容積獎勵帶動，短短3年間，大樓、別墅如旱地拔蔥般矗立在原本荒蕪的土地，大型餐飲、商場也紛紛進駐主要幹道，尤以單元2發展速度最快，房地價年年上漲，直到今年才有些溫和的盤整趨勢。

台中近年增加許多重劃區，地段、利多讓房市增添想像力。陳恒芳攝

單元1、2重劃區分佔中山高東西兩側，約僅一橋之隔，交通機能無可挑剔外，單元1、2各有愛買、黎明商圈的既有機能，在市場各擁族群，定位成高檔換屋區塊，單元1發展較早，但房地價及商業氛圍仍以緊鄰7期的單元2略勝一籌。

單元2僧多粥少

單元2是台中發展最快的重劃區，地價每坪40~50萬元，春耕不動產南屯單元旗艦店店長洪永瀚指出，去年整體價格下滑5~10%，議價空間拉大，但是「地段太好，僧多粥少」，今年4月開始回溫，不只建商，連企業主、置產客詢問度都很高。
除此之外，近期單元2沿著公益路有多家高檔連鎖餐飲卡位，明年還有至少4家餐飲店將開幕、春水堂總部兼茶館也將進駐，商業氛圍愈來愈濃厚，帶動當地房市，成為今年台中少數銷售「跑得動」的珍珠區塊。
手握萬坪土地的精銳建設是單元2最大地主，上半年3月公開的「精銳雲」銷售至今已接近完銷；北側預售案「惠宇大聚」4月中進場銷售，銷況也逾9成，下半年興富發建設則接力推出小坪數產品「文華匯」，總價868萬元起，為第1個小宅純2房產品，也創下當地新低總價。

北單元2主要幹道幾乎多為商業地，公益路就有不少大型餐飲進駐開業。

單元1新商場進駐，替當地補足採買機能。

單元1依山傍水

單元1推案量及發展雖無單元2耀眼，但近期台灣大道也有西屯複合式商場開幕，新業建設董事長卓勝隆認為，單元1也擁有依山傍水的地勢，附近還有科學園區，有機會成為高級住宅，其實不亞於單元2。
單元1目前建案並不多，「君子硯」、「新業觀峰」皆規劃換屋型大樓，坪數55~72坪，每坪36~49萬元，開價與單元1差不多，第4季還有大城建設、懋榮建設進場推大樓，將有小宅現身，預料進入推案旺季。

租金等同房貸支出 惟貸款難度較高
【王鈞生╱台中報導】究竟是買屋亦是租屋好，向來是熱門爭論話題。專家表示，對於房價較親民的地區來說，確實是租不如買，每月繳給房東，不如繳房貸，還可省去設施自然損壞等額外費用，不過15坪以內的套房不易貸款，且除了自備款外，別忘了考量各式稅費、代書費及裝潢費用。

中南部中古屋房價不高，相較租金，不妨算算是否房租變房貸會更好。陳恒芳攝

央行近2年4度降息，低利率環境使得購入房產愈來愈容易，如以100萬元償還20年、利息2%為例，每月約須攤還5000元。台中市不動產代銷公會理事長謝坤成指出，與其繳錢給房東，不如當作自己的儲蓄，也是種理財管道，加上有許多優惠利率、首購貸款可善加利用。
中南部若是有管理的社區大樓，套房租金普遍7000~10000元，如以每月1萬元來看，相當於買到總價200萬元房屋的貸款支出，在中南部各大學城、甚至成熟商圈內，幾乎都可以找到類似產品，負擔並不重。

太平北屯選擇多

中彰投駐區經理楊乾意說：「租不如買定義是每月租金支出約略等同房貸支出，償還20年後即可完全擁有自己的家。」理論上套房全台都會區容易符合，但15坪以內的套房一般商業銀行較難承做貸款，可另尋農會、信用合作社，或有往來銀行詢問接洽。
市場需求不小的傳統2房產品，中南部月租約2萬元，等同可以貸款400萬元，以台中來看，符合這樣「租不如買」條件的區域，在市中心屋齡偏高的小宅較有機會，若再退一步到太平、北屯、中科商圈及嶺東等地，選擇更多。
以嶺東區域為例，屋齡10~20年大樓、2房總價普遍450~600萬元，租金行情可達1.5萬元，若換算自備150萬元、貸款300萬元，本息攤還每月約1.5萬元，與租金其實相差無幾。不過買屋後續產生的稅費、裝潢費及仲介費，以及每年須繳納的房屋、地價稅，記得考量在內。
新興區域台中西屯Tech mall周邊因有中科就業人口支撐，使得租金行情水漲船高，新屋2房普遍2~2.5萬元，倒不如考慮總價550~700萬元的物件。楊乾意補充說：「因租金行情高低幅度小，很難隨著大坪數等比例增加月租，因此住家坪數愈大，愈不適合房租變房貸，反而是租房更有利。」

套房因產品屬性特殊，具有低總價、高報酬特性，大多符合租不如買的條件。

久樘「再遇天鵝堡」新推總價398萬元起，主打女性購屋族群，吸引不少西屯粉領上班族，以及榮總、澄清醫院護理師的注意。 記者宋健生／攝影

中部房市從冰點回歸自住買盤，最新市調指出，破冰的關鍵就在於建商陸續祭出「三低」銷售策略，甚至是破盤價，訴求實質讓利優惠來刺激買氣，成功在不景氣的市場中突圍。

市調指出，近期包括興富發「臻愛」、總太「美樂地」、久樘「再遇天鵝堡」等，均被視為指標個案，建商不約而同都以「三低」策略，獲取消費者青睞，銷售表現亮眼。

所謂「三低」策略，指的是低單價、低總價、低自備款。同時也代表建案的價格要比市場行情低，坪數不能太大，總價最好控制在1,000萬元以內；而低自備款就考驗建商的資本實力是否雄厚，撐得住資金回收期拉長。

住商不動產南屯店協理蔡鴻霖表示，市場主流轉向自住需求族群，唯有拿出實質的、立即的價格優勢，才能在房地產熊市中突圍。甚至預售案要開出三年前的價格，才能穩住消費者購屋信心。

位於北屯太順路的總太「美樂地」，基地靠近捷運紅線太原站，規劃420戶住家，二至三房格局，坪數24至37坪，不僅低總價也低單價，每戶總價458萬元起，拆算下來每坪單價17.5萬元起，非常親民。

此案主打低壓力、低總價、低排碳的生活品質，每戶房間、衛浴對外開窗，通風採光良好；另規劃結合音樂、樂活、運動等三大主題的26項公共設施，社區還提供客房供住戶親友入住使用，非常貼心。

 

位於台灣大道六段與正英路口的久樘「再遇天鵝堡」，則是新推總價398萬元起，主打女性購屋族群，吸引不少西屯粉領上班族，以及榮總、澄清醫院護理師的注意。

此案產品規劃18至30坪，有一房、二房、二加一房，加上全室精裝修，包含中空隔音地板、主浴TOTO智慧馬桶、日立冷氣機、德國太格木地板，以及最新式的櫻花IH感應爐、全室收納櫃等。

久樘開發董事長特助李晉豪認為，價格確實能在不景氣中，成為吸引購屋人注意的最大亮點，但最終仍要看產品在市場中的需求度夠不夠強。

李晉豪說，由於龍井、沙鹿地區透天建案多於大樓，消費者的選擇性不多，對女性單身貴族、中科工程師來說，不用花費太多、而能讓自己住得更好，是必然的趨勢。

興富發在12期推出的「臻愛」，廣告強打總價688萬元起買二房，總價998萬元起買三房，並推出10%低自備，產品規劃21、24、27、38坪，非常吸睛，不少年輕夫妻及北客，紛紛入手搶進，至今已售出300戶，銷售近七成。

在透天別墅部分，擁有得天獨厚人文自然景觀的中興新村，成屋透天行情多在2,000萬元左右。上周末公開的信品「東方美境」，打出區域最低價每戶980萬元起，戶戶雙車位、整層大主臥，公開當天吸引200多組來客，銷售已破三成。

楊梅埔心 新大樓1字頭
桃園市楊梅埔心地區，擁台鐵埔心車站、埔心牧場以及幼獅工業區，機能成型，區內推案頻頻，新案大樓房價1字頭可入手。
採訪╱廖育萱　攝影╱林琨凱

【廖育萱╱桃園報導】桃園市楊梅區分為楊梅、埔心、富岡、高山頂4塊地區，其中埔心地區以國道1號與楊梅市區為界，區內除了有台鐵埔心車站，還擁楊梅交流道和幼獅交流道，交通便利，加上幼獅工業區、龍潭科學園區等聚集周邊，房市需求穩健，近期新案多規劃大樓產品，每坪開價17萬元起。

楊梅埔心地區生活機能佳，聯外交通便捷，推案熱度不減。 林琨凱攝

楊梅埔心地區位桃園市西南方，北方以國道1號為界，南方則為龍潭區，東鄰平鎮區，西邊則近楊梅交流道，全區以東西向道路中山北路二段及永美路貫穿，以南北向萬大路為分界點，以東為永美路可通往台鐵埔心車站，以西則為中山北路二段通往楊梅交流道，可銜接國道1號及台66線東西向快速道路，近期五楊高架道路也將於楊梅區校前路新闢匝道，預計明年8月完工。

瑞溪公園位楊梅街，佔地約900坪。

將蓋楊梅體育園區

該地區商業區規劃於梅獅路二段及瑞梅街口，周邊路段商家聚集，採買選擇豐富，中山北路二段除了有愛買商圈外，大型商場UNIQLO、知名連鎖店星巴克也紛紛進駐。此外，區內學區規劃多，有瑞塘國小、四維國小以及楊光國中小等，綠帶部分除了有北台第1牧場埔心牧場，還有瑞溪公園、埔心公園等小型綠地，未來市府也將在此興建楊梅體育園區，提供各類球場及展演空間供居民使用。
埔心地區早期以透天產品為主，永慶不動產楊梅中山加盟店店長唐嘉才表示，2014年桃園升格直轄市，轉眼變第6都，加上五楊高架議題熱燒，當時房價到達最高點，每坪為15~16萬元，爾後因大環境變遷，受房地合一政策、房貸限縮等影響，房價回盪在每坪13~14萬元之間。中古行情部分，住商不動產楊梅埔心店店長鄧秋雲表示，大約15年屋齡的大樓產品，每坪為10萬元左右。

台鐵埔心車站為該區重要交通機能。

居民日常採買仰賴愛買量販店，近期外部在重新裝修。

桃園市立楊光國民中小學，為著名學校。

梅獅路二段新案多

新案部分多聚集在生活機能佳的梅獅路二段周邊，梅獅路二段以西區域，近愛買商圈及楊梅交流道，新案「美居上景」，基地四面臨路全案規劃3+1房格局，戶戶3面採光。協和建設也在福羚路、瑞梅街口興建「協和涵美-雅邑區」，總戶數僅43戶，住戶出入單純，主打2房產品有雙衛浴規劃。
距台鐵埔心車站較近的新案為「宜誠華府DC」，專案經理陳思寧表示，本案休閒設施齊全，且戶戶規劃雙併格局，居住品質佳。新案「益展學苑」則是規劃28~43坪、2~3房產品，專案經理涂敬鑫表示，本案位校園第1排，屬純住宅規劃，主打戶戶衛浴都有開窗，且基地近瑞塘國小和瑞坪國中，小孩9年上下學都很方便。

楊梅埔心地區小檔案

●範圍：埔心地區北邊以國道1號與楊梅市區為界，南方則為龍潭區，東邊與平鎮區相鄰，西邊則近楊梅交流道
●開發計劃：早期該區多為眷村、營區規劃，以軍公教人員居多，鐵路與高速公路興建後，開始有人口聚集，2014年桃園縣升格直轄市，楊梅市改為楊梅區
●聯絡交通：
◎中山北路二段往西可達楊梅交流道，銜接國道1號北上南下，亦可連結台66線東西向快速道路
◎五楊高架道路將於楊梅區校前路設置匝道，預計2017年8月完工
◎近台鐵埔心車站
●所屬里別：三民里、仁美里、永平里、四維里、光華里、金溪里、金龍里、埔心里、裕成里、裕新里、梅溪里、瑞溪里、瑞坪里、瑞塘里
●環境
◎綠地：位埔心地區北側的埔心牧場，為北台灣第1座牧場，另有瑞溪公園、埔心公園等綠地
◎採買機能：中興路有傳統市場、萬大路周邊有黃昏市場，而永美路有全聯福利中心，另，中山北路二段商家林立，除有愛買、燦坤等大型賣場，近期星巴克和UNIQLO等連鎖店也駐點
●學區
◎國小：楊光國小、瑞埔國小、四維國小、瑞塘國小以及仁美國中附設華德福國小
◎國中：楊光國中、瑞塘國中、仁美國中

萬華車站BOT周邊房市前景看好。 記者楊萬雲／攝影

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經濟日報提供

台北捷運萬大線沿線房市看俏，其中萬華崛江町一帶，環境優閒，房價具比價效應，且有萬華車站BOT案題材，業界看好。目前莒光路、西藏路一帶和一旁的中正區相比，價位帶相對親民，並因BOT正在興建，房價相對抗跌。

萬華堀江町是指萬華車站以南，莒光路、西藏路、萬大路一帶。這是萬華最早發展的地區之一，早在80年前，日本人就在當地設立崛江公學校，也就是現在的雙園國小。

捷運萬大線，從起點中正紀念堂出發，分別在南海路、和平西路口，西藏路、中華路口，以及萬大路、東園街口設了三個站。這三個站有兩個在崛江町邊緣，一個則在區域中心，未來通車後，區內住戶步行到捷運站都不會太遠，如此條件能吸引外來人口，並帶動房價活絡。

信義房屋萬華店主任黃子洋表示，原本萬華屬於老舊區域，不過在台北市東區建案開始趨於飽和，屬於西區最早發展的萬華，開始有城市發展軸線翻轉的機會，近期已經有部分萬華的老房子陸續土地整合、都更及開發。

萬華新發展區塊，又以萬華車站BOT案為核心。萬華車站BOT案位在艋舺大道、康定路交叉口，計有三塊基地，包括凱撒大飯店的逾700多個房間、逾450桌的宴會廳等，預期一旦開幕，可望帶動觀光人潮入住萬華。

目前萬華區域房市行情回落四年前行情，BOT案周邊的公寓每坪約40萬至43萬元、電梯華廈每坪約45萬至48萬元、大樓每坪則約48萬至53萬元。黃子洋認為，萬華為新北市居民進入台北市的第一站，在業界則稱萬華為「首購族之王」，有很多想進入台北市置產的民眾，會先選在萬華落腳。

黃子洋表示，萬華具BOT發展題材，房價行情又已回落，近期看屋的人相較台北市其他區域反而沒少。

值得注意的是，過去萬華的屋主惜售心態強烈，堅持價格不動，如今因整體房市狀況低迷，愈來愈多屋主的心態轉變，房價鬆動跡象逐漸明顯，有助於想入住萬華的民眾有更大的議價空間。